Qu’il s’agisse d’une première acquisition ou d’un nouvel investissement, l’acte d’achat requiert immanquablement de la réflexion et de la vigilance. Formalités, prix ou encore assurances, voici quelques pistes à méditer avant de vous lancer.
S’assurer de l’exactitude des informations relatives au bien
Bien que cela puisse sembler évidemment, il convient de s’assurer d’avoir en face de soi l’ensemble des propriétaires (fratrie, conjoint, etc) du bien ou d’une personne disposant d’une procuration notariée et récente, afin de ne pas voir la vente bloquée. Il est préférable de prendre contact avec la personne qui a donné la procuration. Ensuite, il est nécessaire de vérifier que les surfaces correspondent avec exactitude au titre foncier et au contrat d’acquisition. Cette étape est normalement conduite par le notaire. Dans le cadre d’une copropriété, il convient également de contrôler que les terrasses ou les box ne sont pas comptabilisés dans la superficie habitable en tant que telle. Ces surfaces n’ayant pas la même valeur que le reste du bien, il est nécessaire de les décoter dans le calcul au mètre carré. Il faut aussi souligner que, dans le cas des maisons individuelles, c’est la surface du terrain qui est indiquée sur le titre foncier. Les superficies construites sont quant à elles éventuellement consultables sur les plans d’architecte.
Un officier public indispensable
En plus de sa mission de rédaction des actes notariés, le notaire a un rôle de conseiller et se destine à assurer la sécurité de la transaction immobilière. Il se charge notamment de vérifier la superficie du bien, sa nature ou encore sa localisation. Il a surtout l’obligation de vérifier qu’il n’y ait aucune charge sur le titre foncier concerné (hypothèque, saisie,…) et que le vendeur potentiel est bien dans la capacité de le vendre (vrai-seul propriétaire). En cas d’hypothèque, le compromis de vente peut être rédigé avec, comme condition suspensive, l’obtention de la mainlevée, ce document étant délivré dès que le remboursement de la banque est opéré par le vendeur. La vente définitive ne pourra être passée par le notaire qu’une fois l’acte d’acquisition purgé. Suite à ces vérifications, le notaire doit encore examiner l’aspect fiscal. Le vendeur est dans l’obligation de fournir un quitus, c’est-à-dire un document attestant du recouvrement des finances publiques (impôts, taxes locales..). Dans le cas d’une copropriété, un quitus du syndic sera demandé. Ce document atteste, quant à lui, que le dossier du vendeur est exempt de tout impayé. Les honoraires du notaire sont généralement compris entre 0,5 et 1% de la transaction.
Ne pas hésiter à comparer les agences
En règle générale, et ce, pour conserver leur fiabilité, les agences tentent de négocier au mieux les biens qu’elles proposent. De plus, après plusieurs visites, le client peut se rendre compte de la fourchette de prix relatif à l’échantillonnage proposé en fonction des attentes énoncées préalablement. L’argument des professionnels demeurant que le gain obtenu en termes de prix et de négociation, grâce aux conseils de l’agence dépasse de loin ce que le client lui paie en honoraire. Sur la toile ou en direct, il convient de prendre le temps de comparer, car il est parfois délicat de s’assurer du juste prix.
Avoir conscience de l’ensemble des frais
Quand vient le moment d’acheter, il est important de prendre la mesure de l’ensemble des frais annexes que cet achat va représenter. C’est en effet à l’acheteur à qui il revient de payer les droits d’enregistrement, de conservation foncière, les honoraires notariaux et autres timbres, soit 6 à 7% de la transaction. De plus, si la vente a été orchestrée par une agence immobilière, les deux parties lui sont redevables du même taux, soit 2,5 % hors taxes.
Une valeur estimative
Pour avoir une idée quant au prix d’un bien immobilier convoité, un référentiel est consultable sur le portail de la Direction Générale des Impôts ou via l’application. Cet outil permet d’avoir accès au prix moyen du quartier sélectionné. Il convient toutefois de prendre en considération que le référentiel est un simple indicateur puisqu’il ne tient pas compte des spécificités du biens -rénovation étage, orientation, extérieur-. Dès lors, le prix fixé par le référentiel peut être supérieur ou inférieur au prix réel d’un bien déterminé en fonction du marché. Ainsi, en cas de revente, il n’est pas indiqué de s’aligner sur le prix du référentiel mais bien de respecter les spécificités de son bien.
L’assure-crédit, Kesako ?
Les frais du crédit immobilier représentent un ajout d’1% du montant du crédit au profit de la banque, montant auquel il faut rajouter les frais de l’assurance-crédit. Pouvant être réglée en une prime unique ou étalée sur toute la durée du crédit, cette assurance obligatoire, permet de garantir le paiement des mensualités, notamment en cas de décès ou d’invalidité. Notons qu’il est préférable d’opter pour un paiement mensuel intégré à la traite plutôt que global. En cas de remboursement anticipé du crédit, la fraction perçue en trop ne sera pas systématiquement restituée.
Se projeter dans l’avenir
Quand on souhaite se lancer dans un achat, il est important de prendre en considération les taxes relatives à cette nouvelle propriété. Cet achat est-il destiné à devenir une résidence principale ou secondaire ? Notons en effet que la taxe d’édilité est moins élevée lorsqu’il s’agit d’une résidence principale. Etablie annuellement sur les immeubles bâtis et les constructions diverses, cette taxe pose parfois quelques soucis aux futurs acquéreurs ; la loi stipulant qu’il incombe aux propriétaires de faire la démarche afin de s’en acquitter. Basée sur la valeur locative du bien, elle permet au passage de la vérifier régulièrement. De même, il peut être intéressant de s’interroger quant à ses projets à long terme, pourrait-on être tenté de revendre le bien rapidement ? Auquel cas, il conviendra de s’acquitter de prendre la TPI.
La TPI, ce qu’il faut savoir…
– La Taxe sur le Profit Immobilier est un impôt dû par le vendeur d’un bien immobilier (appartement, villa, terrain local commercial,…).
– Elle est fixée à 20% de la plus-value du bien.
– Une exonération est prévue pour une acquisition dépassant les 6 ans.
– L’exonération est valable uniquement dans le cadre d’une résidence secondaire.
– En cas d’héritage, les enfants dont ce n’est pas la résidence principale devront s’acquitter de la TPI. A noter que les enfants résidants à l’étranger ont la possibilité, s’ils ne disposent pas d’un autre bien sur le sol marocain, de faire de ce bien, leur résidence principale et donc d’être exonéré de la TPI.
– Nouveauté du projet de Loi de Finances 2018 : la plus-value se calcule désormais sur base de la valeur vénale (valeur actuelle) au jour du décès de la personne dont la succession est ouverte. Cette mesure permet, puisque l’impôt n’est plus calculé sur base du prix d’achat initial, de réduire considérablement le montant de la plus-value.
La conservation, en bref…
Le passage à l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie, espace régissant l’ensemble des biens titrés, est l’une des étapes clé de l’acte d’acquisition. Alors que les droits d’enregistrements à la Direction Générale des Impôts sont destinés à acter de la transaction, celui de la conservation foncière assure le transfert de la propriété. Notons que c’est une fois cette formalité remplie que l’on devient véritablement le propriétaire du bien.
Se prémunir des risques
Comme dit l’adage, « mieux vaut prévenir que guérir ». Dés l’achat, il convient dés lors d’opter pour une bonne assurance habitation. Celle-ci couvre principalement les dommages causés à l’habitation ou à son contenu, suite à des évènements préalablement précisés au contrat (tels que l’incendie, le vol, les dégâts des eaux, les bris de glace ou encore certains évènements climatiques).
Au moment de la souscription, il est essentiel de communiquer les valeurs réelles des biens -contenu et bâtiment-. Cela évite la sous-assurance du bien, qui se répercutera sur le montant du dédommagement en cas de sinistre, ou sa sur-assurance, auquel cas l’assuré aura payé une prime supérieure à la valeur de son bien, mais ne sera pas indemnisé au-delà de la valeur réelle de celui-ci. Il faut également prêter une attention particulière à l’étendue des garanties et à ses exclusions.
Crédit : connaissez-vous toutes les ficilles ?
Plus le crédit est long, plus il vous coûtera cher.
Vrai
Plus la durée de votre emprunt est longue, plus vous payerez d’intérêts, plus votre crédit vous reviendra cher. C’est purement mathématique.
Plus vous êtes jeunes, plus vous avez intérêt à emprunter.
Vrai
Pour accéder à la propriété le plus rapidement possible, vous avez tout intérêt à emprunter étant jeune. Achetez un appartement économique, et tôt ou tard, vous le revendrez et récupèrerez votre argent qui vous permettra d’acheter un autre bien.
Vous pouvez choisir votre assurance d’emprunt.
Faux
Légalement, vous avez le droit de choisir votre assurance. Dans la pratique, c’est la banque prêteuse qui impose sa propre assurance. Pensez à bien vous renseigner sur le coût des assurances avant de choisir l’institution bancaire auprès de laquelle emprunter.
Le taux fixe est moins onéreux que le taux variable.
Faux
Lorsque vous empruntez, vous avez le choix entre un taux fixe (qui ne changera jamais) et un taux variable (qui évoluera en fonction des marchés financiers). Il n’y a pas de science exacte en matière de taux : le taux fixe est plus élevé que le taux variable, mais le taux variable évolue à la hausse ou à la baisse et peut donc s’avérer plus rentable. Si votre durée d’emprunt est courte (environ 5 ans) vous pouvez opter pour un taux variable, mais si elle est longue, mieux vaut privilégier le taux fixe. Attention cependant, n’empruntez jamais à taux variable pur, préférez un taux variable capé, qui vous offre une sécurité en limitant la variation du taux.
L’emprunt en banque participative revient moins cher.
Faux
Les banques participatives fleurissent depuis 2015 et nombre de Marocains ont recours à ce nouveau type de crédit. Ici, c’est la banque qui achète le bien et qui le revend à l’acquéreur. Seulement, ce mécanisme suppose de passer deux fois devant le notaire, et les banques participatives sont adossées à des banques classiques qui prennent elles aussi des frais. Au final, l’emprunt dit «islamique» revient plus cher que l’emprunt classique.
Plus votre apport personnel est important, mieux c’est.
Vrai
Si vous n’avez pas d’apport personnel, il vous sera quasiment impossible d’obtenir un crédit. Et plus votre apport personnel est grand, plus vous serez en mesure de discuter avec la banque, qui vous considèrera comme un «bon client». La solution optimale serait de pouvoir apporter entre 30 et 40% de l’emprunt total.
